2017年3月，施某意向购置A公司所开发销售的某产业园内506号房屋，并于2017年3月26日经银行转账向A公司支付10万元作为购房定金，A公司即向原告开具收据，收款事由栏载“506#定金”。双方未订立书面定金合同，亦未就该款项的返还条件、正式商品房买卖合同的主要条款及订约期限作明确约定。后A公司销售人员至施某处进行磋商，但未能就案涉房屋买卖的价款、支付方式及期限等主要条款达成一致。2017年9月，A公司将10万元退还至施某账户。2018年4月，施某以A公司为被告起诉至海门法院，要求出卖人双倍返还定金，即再行向施某支付10万元。审理中，前述房屋尚未向他人出售，施某提出要求以2017年3月同批次交纳定金客户的相同条件购买前述房屋；A公司认为，同阶段交纳定金的购房人早已订立主合同并履行付款义务，目前该房屋的市场价值已与去年同期发生客观变化，故双方现订立购房合同不能根据案外人去年同期的购房条款确定。

　　法院认为，施某、A公司达成买卖案涉房屋意向后，施某向A公司支付了10万元，仅在A公司向施某开具的收据中载明了“定金”字样，双方未订立书面定金合同，未约定前述款项的返还条件、订立正式合同的期限，亦未预设主合同的实质性条款。庭审中，A公司自认前述款项系定金。现施某主张适用定金罚则，其须举证证明A公司拒绝签约或最终未能订约的原因在于A公司，对此，施某未能提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。其次，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。交付定金后，施某自述直至2017年底，双方仍在磋商过程中，但就房屋价款、付款方式及期限等主要条款存在较大分歧，双方最终未能订立正式合同。因缔约双方在缔约过程中均享有平等、自愿的缔约权利，双方未能就合同内容达成一致正是基于当事人行使自身权利所发生的可能性结果。原被告未能订立正式合同的原因系磋商不成，不可归责于当事人双方。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。因A公司已将收取施某的10万元退还至施某账户，施某要求A公司再行返还10万元的诉讼主张，依据不足，不予支持。

　　定金是债的一种担保方式，具有从合同和制裁性质。立约定金作为订立正式合同的担保，应当具有约束双方当事人在某期限内作为一定的民事法律行为内容及相应的制裁后果。法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案情形是双方在充分磋商的基础上基于各自利益的考虑，就合同的主要条款（价款、支付方式等）不能达成一致，属于法律规定的“不可归责于双方的事由”，故不适用定金罚则。该条款的适用限于双方均忠实、勤勉地履行了磋商义务，如任意一方对合同提出不合理的苛刻条件，如提出在不合理的短时间内交房等则视为不具有签订合同的意思表示，构成根本违约，承担相应的违约责任。

（通讯员　周海云）